房地产增值税对开放商定价影响

2007-09-28

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针对房价的不断上涨，全国开展了针对房地产行业土地增值税的清收工作，那么土地增值税的清收对房地产行业的影响究竟如何，对于房价有何影响，对于开发商的利润有何影响，本文拟进行简单调研。

增值税的收缴办法。目前土地增值税的税率实行四级超额累进税率。速算公式如下：增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%。增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣100%的，应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目金额×5%。增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15%。增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。其中扣除项目金额=成本+建安成本*20%。

成本按一般估计约2746元/平米，包括建安成本，营销费用和财务费用，其中营销费用和财务费用约占建安成本的17.5％。售价按4000元计算。以此为基数，按成本增加：售价增加=3：20分别提高。增值额=售价-扣除项目=售价-成本-建安成本*20%=售价-成本-20%*成本/1.75增值率=增值额/扣除项目=增值额/（成本+20%*成本/1.75）增值税额按上述增值税计算办法计算。图1 帐面指标净利润=(售价-成本-增值税）*0.75（25％增值税）利润率=净利润/售价回报率=净利润/成本将增值税额，净利润，利润率和回报率对售价作图如图1。可以看出，随成本的不断增加，增值税，净利润和回报率都不断增加，仅有利润率在后期保持稳定。似乎在征收增值税的前提下，房价依然可以继续高涨，从而给开发商带来更多的利润。但实际上以上指标仅是帐面指标，没有考虑货币时间价值和项目完成程度，比如在售价提高的情况下，原本一年可以销售完的项目也许需要两年甚至更长时间，这就需要考虑折现。比如原本可以在销售周期内百分百销售完的项目，由于售价的提高也许在有效销售周期内不能百分百的销售完毕。简而言之需要考虑货币的时间价值－折现和项目完成程度－难度两个因素。折现：对于不同售价给予不同的折现你年数，如售价4000元时估计1年销售完，5000元时需要2.5年销售完，对于合肥市场情况，在售价低于5000元时，消费者对售价较敏感，因此折现年数变化/售价变化较快，当售价高于6000元时，消费者对售价不够敏感，因此折现年数变化/售价变化较慢，具体见表1。而两售价之间的折现年数按直线模拟。折现系数采用普通年金现值系数计算，折现值=售价/折现年数*(1-1/(1+I)^折现年数)/I，I为一般商业贷款利率，暂按目前最新商业银行一年期贷款利率7.29％计算，具体折现年数计算方法如下。折现年数方程：折现年数=售价/1000-3（4000≤售价<4500）折现年数=售价/500-7.5（4500≤售价<5000）折现年数=售价/2000（5000≤售价<6000）折现年数=售价/2500+0.6（6000≤售价<7000）折现年数=3*售价/10000+1.3（7000≤售价<8000）折现年数=3*售价/20000+2.5（8000≤售价）而针对项目的完成程度，对不同的售价也给予不同的估计，比如4000元时候，认为可以达到100％销售，5000元时可销售95％，6000元时80％。考虑到市场需求曲线特点，在两售价之间的完成程度按双曲线模拟。完成程度方程：完成程度=1000/售价+0.75(4000≤售价<5000) 完成程度=4500/售价+0.05(5000≤售价<6000) 完成程度=4800/售价(6000≤售价<8000)完成程度=8000/售价-0.4(8000≤售价)表1 折现参数

售价	折现年数	折现系数	完成程度	完成方程
4000	1.00	93.46%	100%
4500	1.50	91.91%
5000	2.50	88.92%	95.00%	y=1000/x+0.75
6000	3.00	87.48%	80.00%	y=4500/x+0.05
7000	3.40	86.34%
8000	3.70	85.51%	60.00%	y=4800/x
10000	4.00	84.68%	40.00%	y=8000/x-0.4

在考虑了折现因素和难度因素之后，还需要考虑增值税的增收办法，目前对普通住宅按售价的0.5%预收，如果项目销售已经超过85％的需要结算，或者项目销售已经超过3年的需要结算，也即一个房地产项目的增值税清收时间最长不会超过3年，当折现年数小于3时，按实际折现系数折现增值税，如大于3时按3年的折现系数折现增值税。折现净利润=帐面利润*折现系数*完成程度折现净利润率=折现净利润/折现售价折现回报率=折现净利润/成本折现增值税额，折现净利润，折现净利率和折现回报率对售价做图如图2。

图2 折现指标 可见在考虑了货币的时间价值和项目完成程度的情况下，除增值税额一直增加外，其余指标均会在超过某一售价之后出现下滑。售价在5000元之前，净利润，利润率和回报率均处于上升趋势，售价在5000至8100元之间，回报率相对稳定，最高37.15％。售价在5000元时，折现净利润率最高23.02％，之后开始逐步下降。售价在5000元－8100元之间，净利润逐步上升，最高净利润约1250元。从折现图中可以看出5000－8000元对开发商来说是一个合理区间。对比帐面指标和折现指标，可以发现由于折现和完成程度的存在，所有曲线均随售价增高出现不同程度的下滑或弯曲。通过不断调整参数可知，折现年数影响的是所有指标的斜率（微分），但不会出现拐点。而完成程度的存在导致了曲线出现拐点，当售价增加到某一程度时，某些指标会出现下滑。可以想象如果考虑到北京或者上海，那么也许售价在10000元时，折现年数可能仅1年，完成程度可能是100％，那么折现图上的拐点可能不会出现在售价为8000元，可能是18000元。当然折现年数和完成程度需要根据具体城市的具体发展情况来确定，本文仅用合肥水平作为参考。其中折现年数直接影响了开发商的捂盘策略，而完成程度直接受市场大众的接受能力影响，导致开发商不能一味以自我为标准，制定过高房价。