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  • 2007-11-21

    睡前的房地产思考

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        随着央行多种金融调控手段的不断出台，各地市对土地市场的清查，舆论对开发商的口诛笔伐，房地产市场也在发生变化。    从国家宏观市场看，逐步增长的GDP，快速的城市化进程，大量的大学毕业生推动了住房需求，而传统土地供给制度的缺陷以及房地产开发固有周期限制导致了房地产的供给无法满足正常需求，从而形成了房价逐年升高的态势。但中国广阔的国土面积决定了对房地产市场需要区别对待。中国最红火的房地产市场莫过于广州，深圳，上海，北京等地。除国家政治经济中心外，其余均沿海城市，是中国经济发展最前列的城市，在改革开放之初获得了中央直接扶持。而这些城市也自然而然成了房地产市场的最前线。但是现在形势有所变化，一方面前期过快的增长导致了一线城市土地成本开发成本过高，而需求难以支撑，另外一线城市固有的城市规模也阻碍了大型房地产开发商的进一步发展，因此从利润率和开发规模上看，一线城市都没有办法满足开发商的需要。从另外一个角度看，中央政策已经发展成发展西部，中部崛起。而中国的房地产市场仍旧是政策市场，所谓的一线城市也是在中央大力发展沿海开放城市的背景下成长起来的，那么现在中央开始侧重中部和西部，那么开发商也自然而然的跟随中央政策走。因此可以从2006年以及今年前三季度的固定资产投资，GDP增速以及消费增长看出，中部的发展速度明显的超越了东部的发展速度，西部也逐渐的开始赶上。而越来越多的大型房地产开发商逐步的进入所谓二三线城市。当然这些城市都有所侧重，要么自身有较好的发展基础，交通优势，产业基础，要么有较好的国家点名扶持。如重庆，成都，长沙，无锡，沈阳。但是这些发展除重庆由于是西部核心之外，其他城市都没有脱离原有的东部发达经济版图，比如所谓的长三角经济圈，环渤海湾经济圈，珠三角经济圈。因此大型开发商的思路在保持一线城市的一定优势前提下逐步的根军中央政策的走势进入二三线城市，才能满足自身发展需要，才能满足投资者对于企业回报的要求。    而大型开发商见诸报端的除了惊人的销售额和利润之外，其次就是天价拿地和囤积土地。天价拿地势必增加了成本，而企业为了自身的发展又不得不拿地。自有资金完全没有办法满足拿地需要（尤其现在没有办法分批支付土地款），因此越来越多的企业开始上市，融资，当然了这一门槛不是所有企业都可以达到。而上市成功的企业又可以从银行得到授信，更进一步今年出台了公司债管理办法，企业可以通过公司债来进行更低成本的融资，这一步一步都是企业不断走向强势的表现。然而对于那些没有办法上市，不得不依靠银行高利息贷款生存的企业就面临危机。没有实力拿到土地，没有土地可开发，要么离开市场要么被大公司并购，如果华润，绿地等企业都进行了大规模的并购。因此在天价地王频出情况下，成本和房价升高只是表象，反映了房地产资源向优势企业扩张，可以预见明年会有更多的企业通过上市，通过与国外资本合作获得更进一步发展。另外一个主题词既囤积土地，但是并非所有的土地都可以囤积。大型开发商不断的拿地，但是通过保利等公司年报分析发现，其实公司都逐步的加快了开发节奏，保利的开发周期基本维持在3年左右，其中包括建面达百万平米项目，而囤积的土地是少数。那么什么样的土地可以囤积，只有那些将来有快速发展潜力的城市才有囤积土地的可能，当然这些发展潜力需要在全国层面上显现，比如原来的沿海城市，当时土地便宜，而中央重点发展这些城市，开发商自然可以囤积土地，比如现在的沈阳，重庆，中央点名支持，那么开发商自然也可以发展。而开发加快开发节奏，也是应对市场的考虑，毕竟现在国家宏观调控虽然没有出杀招，但对房地产市场仍视为敌人，因此加快土地开发节奏，让手中的储备土地流动起来才能最大程度的避免风险，就好比经济学上讲的流动性最好的风险最小，变现能力强，开发商要把自己的土地储备变成风险小的资本，就需要加快开发节奏，同时也可以提高自己的利润水平。而对中小开发商来说，囤积土地不现实，第一积压资金，第二将来一旦有风险难以应对，毕竟对于大型开发商来说，囤积的只是少部分土地。同时对于房地产开发商来说，如果说前几年可以通过囤积土地获得巨大利润，做地产商，那么现在似乎难以走通，各项调控政策都不断的对企业施压，因此囤积土地不现实。而且针对舆论来说，房地产企业也需要避免囤积土地减少公众的负面舆论，比如万科明确表示不囤积土地。    从企业格局看，大型的开发商发展方向也不同，有的企业做加法，有的企业做减法，有的企业做全面发展，有的企业专著一方面。其中减法企业最典型的是万科，通过与境外成熟资本合作，将来自身的商业物业，经营管理脱离本企业，同时强调自身的产业化住宅发展。而做加法的企业比如绿地，通过不断的兼并，从设计到建筑，自身拥有一全套的产业链。而专著于某一方面的企业如金融街，世贸地产，SOHO，专著于某一城市，巨大的利润除来自开发，更多的利润来自对于自有物业的经营。可见当资源向这些优势企业集中时，都要根据自身特点选择自己的发展道路，并非某一种模式就对，某一种模式就错。   

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