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2007-12-04
房地产开发周期
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目前一线房地产开发企业大幅拿地，而国家通过一些列的调控政策敦促房地产公司加快开发节奏防止房地产企业囤积土地，那么针对目前的房地产市场现状公司究竟应该如何应对，究竟该如何控制自身的开发周期。一方面可以通过对一线房地产开发企业的开发周期进行调研进而借鉴，另外一方面可以结合自身状况进行微调。通过统计保利、万科、金地、碧桂园和招商地产2006年年报批露项目统计所谓开发周期状况。第一种推测方法，按项目总规划建筑面积和2006年开工面积比计，如假设一期开发需1.5年，则规划/开工比乘以1.5则近似项目开发周期。有数据可查项目91个，具体规划/开工比如图1。图1 可见多数项目开发周期约3－4.5年（规划/开发比2－3），占91个项目的30％，其次为开发周期小于1.5年（规划开发比<1），超过80％的项目开发周期小于10年（规划/开发比<7）。在91个项目种有77个项目累计开工项目已经达到规划建筑面积，其中累计开工面积占规划建筑面积小于20％的仅有三个，因此上述数据可以在一定程度上反映真实开发周期状况。但数据中个别规划/开发比大于15的，明显是偶然因素导致2006年开发面积较小。剔除个别数据，并且将各公司年报中明确说明是单期项目数据剔除之后，以项目规模计可以看出随着建筑面积的增大，如图2开发周期也逐渐的延长。规划/开发比=1.76+7.27*建筑面积/1000000。考虑到图中个别数据点明显偏离，剔除之后如图3，规划开发比=1.64+5.92*建筑面积/1000000。如果分别用这两个公式模拟，不同建筑面积项目相对应的大概开发周期如表1所示。图2图3
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另外一种方法是根据年报中明确注明了开工时间和竣工时间的项目计算其开发周期。保利地产的38个项目明确注明了项目的开工时间和竣工时间，其中多数项目在2－4年内完成。建筑面积 规划/开发1 规划开发2 开发周期1 开发周期2 10000 1.83 1.70 2.75 2.55 50000 2.12 1.94 3.19 2.90 75000 2.31 2.08 3.46 3.13 100000 2.49 2.23 3.73 3.35 125000 2.67 2.38 4.00 3.57 150000 2.85 2.53 4.28 3.79 175000 3.03 2.68 4.55 4.01 200000 3.21 2.82 4.82 4.24 250000 3.58 3.12 5.37 4.68 300000 3.94 3.42 5.91 5.12 400000 4.67 4.01 7.00 6.01 500000 5.40 4.60 8.09 6.90 除项目本身建设周期之外，土地获得到项目开始开发的时间也值得注意。保利地产2006年报中批露了六个项目签订合同日期，其中筹建日期从半年到一年半不等，多数在半年左右。开发周期 项目数 一年内 0.00 1－2年 3.00 2－3年 12.00 3－4年 17.00 4－5年 6.00 以往开发商之所以囤积土地捂盘销售，原因在于未来房地产市场可以在短期内快速上涨从而房价上涨的利润可以高过期间成本。而这一策略的前提是土地的获得较早，成本较低。但从目前全国房地产市场看很难通过低成本获得土地，而房地产市场目前已经处于舆论的前沿，表象上处于高位，短期内继续快速上涨可能不大，因此加快开发周期已经成了众多企业的选择。尤其是11月17日中央政治局的“两防”和“汇改”都间接的对房地产市场有所压制，防止经济增长过快转为过热直接影响了房地产开发投资，防止物价的全面上涨间接的影响了房价的继续上涨，而汇率改革则是把双刃剑，一方面目前人民币持续升值导致了更多的海外资金进入中国的房地产市场，另外一方面政府有可能会继续的加息或者提高存款准备金率去控制物价，这对房地产市场是大大的不利。刚刚颁布《土地储备管理办法》从政府角度加大净地供应力度，从而减少开发商囤积土地的借口。这些政策的实施直接目标就是保持经济的平稳增长，从目前趋势看增长不是问题，难点在于平稳。在一个平稳发展的经济中，企业很难通过大幅提高单位产品利润获得收益，更合适的做法是企业周转率，存货周转率，销售速度，现金周转率。如果流动性偏好理论是正确的，那么在目前市场上土地无疑是流动性最差的产品，从获得土地到最终销售至少两年。针对目前房地产市场的不确定性，规避风险最好的办法就是将土地变成流动性资产，变现快的资产，那就是加快土地开发速度，增加开发能力。一方面可以从连续开发中获得收益从而才能在节节攀高的土地市场获得土地，另一方面，一旦市场出现波动，自身较快的开发速度可以快速将来土地开发出售变现。 管理费用和营销费用共占销售额的5％，而利息以目前每年利息7％计，那么如果同样的产品现在销售明显好于将来销售，在不考虑市场需求情况下，只有年均销售均价增长大于11％时，拉大销售周期才能获得更多回报。公司 项目名称 开工时间 合同日期 筹建时间 保利 北京冷泉项目 2007.06 2006.01 1.42 保利 保利瑟州1501项目（世贸中心） 2007.01 2006.02 0.92 保利 南海桂城8790 2006.12 2006.06 0.50 保利 武汉野芷湖项目（保利花园） 2007.03 2006.09 0.50 保利 广州金沙州项目（西子湾） 2007.05 2006.11 0.50 保利 广州保利P2P3项目 2007.05 2006.11 0.50 随机文章：
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阿福前进
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